지난 3월 29일 정부는 공직자 재산 등록과 부당 이득 환수 등의 내용이 담긴 부동산 투기 근절 대책을 발표했다. 이번 대책에 포함된 세제 정책으로는 투기적 토지 거래에 대한 과세 강화 방안이 들어 있다. 먼저, 단기 보유한 토지는 양도소득세 중과세율을 인상하고, 비사업용 토지의 양도소득세를 강화한다. 공익사업에 따른 토지 양도 시 사업용 토지로 인정하는 요건을 강화하고, 법령 시행 후 신규 취득한 토지에 대해서는 양도 시점 기준 비사업용 토지일 경우 양도소득세 중과세를 적용하고 세액 감면 대상에서 제외한다.
단기 보유 토지
양도소득세 중과세
부동산을 2년 미만 보유하고 양도할 경우 단기 보유에 따른 양도소득세 중과세가 적용된다. 보유 기간이 1년 미만일 때와 1년 이상 2년 미만일 때에 따라, 양도 대상 자산이 주택(조합원 입주권 포함)인지 그 외 부동산인지에 따라 세율이 각각 다르다. 올해 6월 1일 이후 양도하는 주택 등에 대해서는 중과세율을 강화해 보유 기간 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만은 60% 세율을 적용한다. 그 외 부동산은 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40% 세율을 적용해 상대적으로 단기간 보유한 토지의 경우에는 주택보다 양도소득세 부담이 적다. 그러나 이번 대책에서는 2년 미만 보유하고 양도하는 토지의 양도소득세율을 주택과 마찬가지로 강화한다. 보유 기간 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%로 적용하고 2022년 1월 1일 이후 시행할 예정이다.
비사업용 토지
양도소득세 강화
비사업용 토지는 세법에서 정하는 일정한 용도로 활용하지 않는 토지를 말하며, 대상 지목과 보유 기간 중 소유자의 사용 현황 등에 따라 결정된다. 예를 들면 건물이 없는 나대지나 소유자가 직접 경작하지 않는 농지 등이 비사업용 토지에 해당한다. 비사업용 토지는 토지의 당초 목적대로 활용하지 않는다고 보고 양도소득세 계산 시 불이익을 준다. 비사업용 토지를 양도할 때는 양도소득세 기본세율(6~45%)에 추가로 10%p를 더해 16~55%를 적용한다. 그러나 다주택자 중과세와 달리 개인은 보유 기간에 따라 최고 30%의 장기보유특별공제는 적용받을 수 있지만 금번 대책에서는 비사업용 토지에 대해 장기보유특별공제를 적용하지 않고 기본세율에 추가하는 세율도 10%p에서 20%p로 높여 양도소득세율 26~65%를 적용할 예정이다.
이렇게 되면 장기간 보유한 비사업용 토지는 장기보유특별공제 배제로 인해 양도소득세 부담이 높아질 가능성이 있다. 또 현재 주말농장용으로 보유하는 농지에 대해서는 사업용 토지로 인정받을 수 있으나 앞으로는 사업용 토지 범위에서 제외하기로 발표했다. 농지의 경우 사업용으로 인정받으려면 소유자가 농지 소재지에 실제 거주하면서 직접 경작하는 기준이 필요하다. 따라서 이런 기준을 충족하지 못하는 주말농장용 농지라면 비사업용 토지가 될 수 있다. 비사업용 토지에 대한 양도소득세 강화 방안 역시 2022년 1월 1일부터 시행할 예정이다.
공익사업용 토지에 대한
양도소득세 감면 축소
비사업용 토지도 공익사업에 수용되는 경우에는 예외적으로 사업용 토지로 인정받을 수 있는 기준이 있다. 공익사업은 정부나 지자체 등이 주도해 시행하는 택지개발사업 등에 필요한 토지를 소유자들에게 매수해 진행한다. 공익사업에 수용되는 토지도 소유자 입장에서는 대가를 받고 매매하는 것이므로 양도소득세를 내야 한다. 단, 공익사업 시행에 따른 양도임을 감안해, 토지 소유자의 세금 부담을 덜어주기 위해 사업인정고시일부터 2년 이전에 취득했다면 무조건 사업용 토지로 인정하고 일반세율을 적용한다. 또 소유자가 부담하는 양도소득세에 대해서도 최대 40%의 세액감면(연간 1억원, 5년간 2억원 한도)을 적용한다.
금번 대책에서는 공익사업에 수용되는 토지에 대한 세제 혜택 요건을 보다 강화했다. 먼저 기존에 보유한 토지는 사업인정고시일부터 5년 이전에 취득한 경우에만 사업용 토지로 인정한다. 또 법령 시행 이후 신규로 취득한 토지는 양도 시점 기준으로 비사업용 토지이면 양도소득세 중과세율을 적용하고 양도소득세 감면 대상에서도 제외하기로 했다. 따라서 현재 공익사업으로 수용되기 위한 작업이 진행 중인 토지라면 법령 추진 상황 등을 꼼꼼히 확인해 보다 효율적인 절세 전략을 세우는 것이 중요할 것으로 보인다.
※ 본 칼럼은 지난 3월 29일 발표한 정부 대책을 발췌해 작성한 것으로 법령 최종 확정 과정에서 수정될 수 있습니다.
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