나라마다 다양한 도량 단위가 사용된다. 아시아에서 사용된 척관법(尺貫法), 1875년 국제미터협약 체결 후 국제공인단위가 된 미터법, 영국왕 헨리 1세가 “내가 팔을 뻗을 때 코끝에서 엄지손가락 끝까지 거리를 1야드로 정한다”는 코멘트에서 유래됐다는 야드파운드법 등이 있다. 효율성 측면에서 국제도량 통일이 바람직하다.
우리나라는 과거 척관법으로 아파트에 평(坪) 단위를 사용했었다. 1㎡가 0.3025평이므로 1평은 3.3㎡가 된다. 국제공인 미터법으로 환산이 불편해 1983년 사용 금지됐다. 그러나 여전히 개념적으로 통용되고 있다. 이로 인해 발생되는 다양한 건축면적의 차이를 알아본다.
분양은 전용면적으로,
매매는 공급면적으로
평은 여전히 OO(평)형, OOType, OOPy, OO(3.3㎡) 등으로 사용된다. 아파트 가격 수준을 직관적으로 체감하기 위해서는 3.3㎡당 가격을 따져봐야 속 시원하게 느껴진다.
아파트 분양 팜플렛을 보면 120㎡A의 경우 전용면적 120㎡ A타입 아파트임을 의미한다. 평 단위로는 36평형이다. 2009년 4월 ‘주택공급에 관한 규칙’이 시행되면서 분양 표기 기준을 전용면적(㎡)으로 정했는데, 이로 인해 아파트간 실사용면적 비교가 가능해졌다.
그러나 많은 분들이 재고아파트 면적을 공급면적으로 생각하고 있다. 120㎡ 아파트는 최초 전용면적기준 36평형으로 분양됐지만, 입주 후에는 44평형 아파트로 인식되는 것이다. 당연히 매매 과정에서도 44평형 OO억원으로 시세가 소통되는 경우가 많다.
이런 이유는 세가지로 요약된다. 첫째, 과거 공급면적으로 분양 표기를 했던 잔류 관습. 둘째, 발코니 확장과 평면 개발로 아파트 실거주면적이 공급면적에 근접. 셋째, 거주하는 아파트 평형에 대한 확장 지향적 잠재의식이 투영된 것으로 보인다.
당연히 국제도량기준인 미터법에 맞춰야 계량 정보도 정확해지고, 환산하는데 불편함도 줄어들어 공정한 거래가 가능해진다. 그러나 평의 존재감이 남아있기에 분양은 전용면적으로, 분양 후 실거래는 공급면적으로 인식되는 상황. 당분간은 이런 현상이 유지될 가능성이 높다.
이렇게 면적에 대한 인식 차이가 남아 있어 아파트 거래 시 정확한 비교를 하려면 먼저 각종 건축면적에 대한 개념정리가 필요하다.
최근 들어 아파트 전용률에 대한
관심 증가하기 시작
일반적인 아파트 평면 디자인이다. 분양 시 기준이 되는 전용면적과 서비스면적인 발코니, 그리고 현관 밖 복도, 계단, 엘리베이터 공간인 주거공용면적으로 구성된다.
분양가가 오르다 보니 분양광고에서 전용률이 경쟁요인으로 오르내린다. 전용률은 전용면적이 분양면적에서 차지하는 비중이다. 그림을 보면 서비스면적을 제외한 전용면적이 전용면적과 주거공용면적을 합한 공급면적에서 점유하는 비중이다. 아파트에서는 공급면적이 분양면적이다.
통상적으로 아파트 전용률은 75~85%, 주상복합은 70~80%, 오피스텔은 50~60% 수준이라고 한다. 소형아파트 전용률은 70~80%, 단지형 아파트는 75% 이상으로 나 홀로 아파트보다는 단지형 아파트가 전용률이 높은 경우가 많다. 왜 이런 차이가 나는지 살펴보자.
전용면적이 넓어야 실거주 유리,
서비스면적은 감춰진 매력
아파트 전용률에 대해 알아보자.
【전용면적】은 현관문 내 서비스면적을 제외한 생활 공간이다. 현관, 침실, 거실, 주방, 화장실, 다용도실, 드레스룸, 거실팬트리 등 공적기관에서 사용하는 청약 시 면적기준이다.
【서비스면적】은 공동주택 분양 시 주택업자가 무상으로 제공하는 발코니다. 용적률, 전용면적, 공용면적, 계약면적, 분양면적에 미포함 된다. 확장을 통해 실사용 면적을 늘릴 수 있다.
【공용면적】은 불특정인이 공동사용하는 공간이다. 『주거공용면적』은 현관 밖 공간, 계단, 복도, 엘리베이터. 『기타공용면적』은 지하주차장, 관리실, 경비실, 기계실, 노인정, 공동시설이다.
【공급면적】은 전용면적+주거공용면적을 말한다. 관습적으로 주택 규모를 말하는 면적기준이다.
【아파트 전용률】은 아파트 전용면적이 공급면적에서 차지하는 비중이다.
예를 들어 아파트 전용면적이 120㎡(36평형)인데, 공급면적이 145㎡(44평형)라고 한다면 전용률은 82.8%(120/145x100=82.8)가 된다. 낮은 전용률은 주거공용면적이 넓음을 의미한다. 실사용면적이 줄기 때문에 면적대비 가격 효율성 측면에서 불리하다.
반대로 전용률이 높으면 내부활용도가 풍부해지고, 공용면적에 부과하는 공동관리비용을 줄일 수 있다. 공동관리비용은 조명ㆍ냉난방비 등 전력비, 청소용역비, 운영관리비, 수선유지비 등이 지출된다. 개인이 절약한다고 줄이기가 어려워 부담이 크게 느껴지는 것이다.
왜 오피스텔은 같은 전용면적인데
좁게 느껴질까?
오피스텔 전용률을 살펴보자.
【계약면적】은 공동주택 공급면적(전용면적+주거공용면적)과 기타공용면적 합산면적을 말한다. 다양한 기타공용시설, 충분한 주차장 보유 시 전용면적의 2배 수준까지 늘어날 수 있다.
【분양면적】은 민간공급업체에서 관례적으로 사용하는 면적기준이다. 주택법을 적용받는 아파트는 공급면적을 의미한다. 건축법을 적용 받는 오피스텔은 계약면적을 의미한다.
【오피스텔 전용률】은 전용면적이 계약면적에서 차지하는 비중이다. 넓이는 전용면적<공급면적<계약면적의 순서. 오피스텔이 서비스면적이 없고, 넓은 계약면적 반영으로 전용률이 낮다.
예를 들어 오피스텔 전용면적이 90㎡(27평형)이고, 계약면적이 130㎡(39평형)라고 한다면 전용률은 69.2%(90/130x100=69.2)가 된다. 같은 공급면적 아파트에 비해 오피스텔의 공용면적이 상대적으로 넓어 실평수가 적고, 전용률이 낮다. 오피스텔에서는 계약면적이 분양면적이 된다.
최근 들어 이런 단점을 보완해 다양한 평면디자인 개발로 주상복합아파트와 오피스텔이 분양되고 있다. 주상복합이 80%, 오피스텔이 70%에 근접하는 경우도 있다. 그러나 일반적으로 오피스텔과 주상복합이 교통편리성과 도심접근성이 좋고, 생활기반시설이 잘 갖춰져 인기가 높다. 반면 면적 효율성 측면에서만 본다면 아파트보다 불리해 거주목적에 따라 전용률을 살펴볼 필요가 있다.
전용면적이 낮아 실거주면적이 7㎡(2평형) 줄어들는데, 평당분양가가 2,500만원이라고 가정하면 산술적으로 5,000만원 수준의 면적이득을 얻을 수 있다. 특별한 커뮤니티 공용시설을 이용하는 조건이 아니라면 전용률이 높을수록 유리하다.
다음 시간에는 전용률이 높은 아파트와 지역별 특징에 대해 알아보자.
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